凯发k8国际-马赛或将签下欧文，加强前锋线实力
经过十余年高增长后，马赛或将签下欧文，加强前锋线实力我凯发k8国际国房屋存量已大幅度增加，2013年城镇户均住宅超过1.05套，基本达到饱和点。房地产在建规模仍然较大，住房空置面积较多。中国51亿平方米马赛或将签下欧文，加强前锋线实力的在建住宅物业可以轻松地使中国的住房拥有率饱和至100％。人们在担心中国房地产的巨大泡沫，是软着陆还是破裂？当下楼市仍然艰难，但房地产不是制造业，其自身的诸多特性，决定马赛或将签下欧文，加强前锋线实力了泡沫或许可以在困境中渐渐释放，而不是破裂。
一、房地产市场整体供大于求，降低首付也无法刺激房地产投资
2015年2月2号，央行、银监会联合发布公告称，在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。此次降低首付很多人认为是将十分有利于楼市去库存，但是笔者并不这么认为。尽管自2014年9月30日以来首付一直在下调，并激活了一线和部分二线城市的房地产市场，但是房地产投资的增长并没有回暖。土地销售和新开工面积的增长持续回落。为什么房地产政策会在此刻失效？
让马赛或将签下欧文，加强前锋线实力我们做一个简单的计算。我们的数据显示，中国在建的住宅面积为51亿平方米。根据人口普查平均每户2.97人估算，中国的14亿人口相当于约4亿6千万户家庭。假设中国的住房拥有率从90％上升至100％，这些新增的房地产买家将很容易地吸收所有的在建住宅面积。而且平均每户的面积达到110平方米左右。这个简单的计算里，我们对住房拥有率和人均居住面积的假设相对于全球的标准来说都是非常慷慨的。我们同时还忽略了由于楼价高企而产生的租房和合居的需求。也就是说，即使在我们乐观的估计下，中国房地产供给在全国水平来看已经饱和了。这就是房地产投资增长的极限。供给饱和过剩，加上高昂的价格的现象证明了中国房地产很难说不是泡沫。
而此次针对无限购的城市降低首付的做法，并不能逆转中国的房地产周期进入长期下行的趋势。一线城市房价涨幅很快就会放缓，而其它二、三、四线城市的涨幅将会反转。经过住房通胀和CPI调整后的实际利率已在2015年年初达到了顶峰，并随后开始快速下行。2016年只要经济不出现严重问题，房地产市场各项指标将保持低位运行，房地产市场整体量升价放缓。
二、中国房地产的巨大泡沫因何而来？
１、市场结构不合理
房地产开发商为追求高额利润，往往将自己的项目投向高档住宅、别墅、商业用房，而对于老百姓真正需要的普通住宅、经济适用房、廉租房却不愿进行建设，这一方面造成高档房屋的空置率不断提高马赛或将签下欧文，加强前锋线实力；另一方面中低价位普通住宅和保障性住房供不应求，抬高了商品住房的平均价格。
２、市场秩序混乱
少数开发商及中介机构利用市场信息不对称与不透明，通过囤积土地、囤积房源、虚假交易、虚假宣传等不正当手段哄抬房价，误导市场预期。部分城市盲目大拆大建，搞不切实际的形象工程、政绩工程，带来大量被动需求，抬高了土地和商品住房的价格。
３、过度投机
一些地区投机炒作现象严重，投机性购房需求迅速扩大。一些居民基于房价上涨预期，也参与购房投资，或者担心房价继续上涨而提前入市。
4、人民币贬值对楼市是利空。
人民币的贬值意味着以人民币计价的房地产价值的缩水，国际资本也会加速离开中国的房地产，但考虑到2016年，我们要举全国之力挽救房地产，大城市的房地产在政策的刺激下将会对冲人民币贬值对房地产的影响，但如果从10年的中期看，出售国内的不动产，选择相对安全的美元和美元资产，确保财富的安全。
5、经济增速放缓将影响房地产市场持续回暖
从2015年房地产市场销售面积和销售额的数据看，房地产市场回暖的趋势已基本确立。但是，房地产回暖的区域差异显然较大，另外，宏观经济数据依然不乐观，房地产市场整体回暖的基础还比较脆弱，如果经济增速持续下降，房地产市场很难独善其身。尤其是2015年9月份以后的房地产销售增速趋缓已经比较明显，而且宽松政策对房地产市场刺激的边际效用也会递减，后期回暖持续性值得担忧。虽然2016年的房地产政策会更加宽松，但是经济下滑下的市场预期发生改变，居民收入水平也会产生影响，所以房地产市场回暖能否持续回暖与经济增速还有一点关系。
三、去库存或将是拯救楼市的关键一招
现在人们习惯用7亿平米来概括当下的楼市存货，这严重低估了楼市面临的严峻供求失衡。这7亿平米仅是待售面积，即非意愿性存货。如果我们考察商品房在建面积，商品房之外的保障房，公用建筑和单位自建等，那么面积可能超过80亿平米，仅商品房在建和待售就超过50亿平米。
商品房去库存已经成为2016年国家五大经济工作任务之一。目前我国商品房库存显然不是以待售面积为71853万平方米来计算的，因为这个库存量按照2015年的销售速度，只需要6.72个月就可以销售完毕，这显然不值得担忧。根据2000-2015年底我国房地产新开工面积减去销售面积差额更真实反映我国的商品房库存，再以过去3年平均销售速度作为需求，则需要4.4年消化库存。可见，去库存压力显然很大。
达成去库存化的机会有多大？取决于市场也取决于政策。地产调控的政策后手我们稍后再论，在此我们观察关键的市场因素。一是中国城市化率仍只有55%,人口迁徙仍将延续，这和日本在20世纪70年代中后期城市化率已高达80%的差异性很大。城市移民和农民市场化的大约2亿待城市化人口，其潜力仍将持续释放至少8-10年。二是城市化率本身的提高会带来地产更新改造需求，以3-3.5亿户城市家庭，即便以年更新率2.5%估算，这块需求可达每年约800万套住宅需求。三是中国大中城市中，建成年代早于1998年的市中心老旧房屋，往往是政府或国企的房改房，至少有约50亿平米，通过行政力量进行老旧房屋拆改的可能性也依然存在。看起来，如果中国经济和居民收入没有显著恶化的话，中国楼市维持微增的去化速率，并在未来四年达成去库存的市场力量仍然很有可能。
笔者认为，具体可以从以下几方面努力：
1、实施因地制宜的去库存对策
明确去库存是以市场为主导，不要给市场以救市的感觉。政府需要明确在去库存中的作用，主要是发挥政策支持和信息服务等作用，防止给市场传递政府救市的误导，去库存主要还是以市场化方式进行。针对库存的区域差异较大的特点，地方政府要发挥积极作用，各市、县要加强库存信息的汇总和发布，鼓励各市、县根据实际制定政策，按照“一市一策”、“一县一策”、“一盘一策”的原则，制定并落实到具体楼盘的房地产去库存措施。对于库存量大、去化周期长的三四线城市，要暂停土地供应，特别是一些城市存在商业用房库存去化周期长，要暂停商业用地出让。
2、继续实施有针对性的宽松房地产政策，刺激有效需求
2016年，应继续从面和点上实施支持刚需和改善型需求的政策。面上的政策，如继续下调首套房的首付比例、降息、降低楼市的税费、调整普通住宅标准等。但是，必须严格注意政策宽松的针对性，如果不考虑房地产库存的地区差异，在房地产诸多长效机制还没建立起来前，以去库存为理由全面放松房地产市场政策，就会助长房地产市场的投机行为，尤其在人口流入预期较大的一二线城市。
3、加强经济社会改革，促进房地产持续发展
首先，要加快户籍制度改革，让农民工进城落户更容易，落户后能真正享受到市民待遇；其次，改革公积金制度，把农民工、个体户纳入公积金管理当中；第三，通过财政补贴、退税或者税收减免方式，帮助农民工在城市里购房；第四，加快推进农村土地产权改革，让农民获得更多的土地收益，增加农民的购买力。为激发城镇改善型需求，应对先买后卖的情况只对面积增加部分征税，可先征后退，降低改善型需求的交易成本。
4、刺激中小城市经济发展，有效降低库存
当前，房地产去库存压力最大的是广大的三四线城市，这些城市的低房价相对于一、二线城市是重要的产业竞争优势，但是由于这些城市的基础设施和医疗、教育等生活配套条件落后，导致产业发展缓慢，就业难度大，使农村人口就近转移的优势无法发挥，城镇化规划的人口增速不但无法实现，甚至还出现人口流失。我国当前体制下资源配置严重依赖于行政权力，导致空间布局的畸形化，使大城市越来越大，城市病日益严重，小城市却得不到应有的发展，甚至造成小城市的萧条和空心化。国家应通过政策、税收和资金支持三四线城市经济发展，提高这些城镇吸纳“新市民”的能力，既化解这些城市房地产库存压力，又化解大城市的人口和环境压力。
5、鼓励“互联网+”与房地产行业的融合发展，加强风险监管
应鼓励房地产企业更多利用互联网技术改善企业管理、销售、售后服务及拓展业务，也应鼓励智能制造企业参与房地产公司的发展与变革。尤其是可以按照跨界合作的模式来塑造我国的智慧家庭、智慧社区。鼓励房地产企业与消费者认可的软件企业进行合作，开发出人性化的APP，在房子里添加很多新元素，利用互联网技术来满足家庭、社会所需的多元化需求，把碎片化的内容通过一个项目来进行实验性整合。争取在一些样板城市首先实现“互联网+”的组合，形成一种新的房地产行业发展模式。同时，对“互联网+房地产”模式可能强化房地产行业的准金融属性，既要鼓励创新，又要加强监管，防范好金融风险。
【关于套单】
近期原油市场暴涨暴跌已成常态，本周五暴力反弹，市场众多空单被套，怎么办？总结了七种解决套单的办法，希望对被套的朋友们有帮助。
1、采取以不变应万变的不卖不赔技巧。在单子被套牢后,只要尚未脱手,就不能认定自己已亏血本.
2、采用拨档子的方式进行做单。即先停损了结,然后在较低的价位时,再补进,以减轻或轧平上档解套的损失.
3、以快刀斩乱麻的方式停损了结。即将所持标的全盘卖出,以免白银价格继续下跌而遭受更大损失.采取这种解套策略主要适合于以投机为目的的短线投资人.因为处于跌势的空头市场中,短线投资人持有的时间越长,给投资人带来的损失也将越大.
4、采取向下摊平的做单技巧。即随价格下挫幅度扩增反而加码买进,从而降低平均成本,以待价格回升获利.但采取此项作法,必须以确认整体投资环境尚未变坏,市场并无由多头市场转入空头市场的情况发生为前提,否则,极易陷入愈套愈多的窘境.
5、轻度套牢的投资人,可以利用反弹行情解套出局,或者逢高减少仓位。
6、高位套牢的投资人,也可以作出逢高部分减少仓位的做单,这样在下一波的行情当中可以占据心理和资金上的主动.
7、如果所买入的价格处在下跌趋势,一旦确认下跌趋势已经形成,应该立即止损,决不能患得患失心存幻想.任何的迟疑和犹豫,都有可能换来深度的套牢难以自拔。
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